按照会议的主题，我今天讲的内容围绕房地产业高质量发展要求，谈一下中国房地产今后发展的趋势。我今天讲的趋势是总的内在的趋势，长效的、长期的、基本面的、基础性的趋势，也就是我们现在讲供给侧的结构性趋势，体现在房地产六个方面跟供给侧有关的、跟基本面有关的一些发展情况、趋势和判断。

 中国房地产的市场规模有多大？

今后十几年新房的销售交易量会有一个比较大的下降，这个变化就是从这几年的顶点到了拐点开始往下，趋势性的总量缩减。

我们要回顾一下中国房地产这年的总量是怎么增长的。在年和年的时候，中国房地产一年新建房的交易销售量实际上是刚刚达到亿平方米。在年之前，中国是没有商品房交易的，那时候一年就是多万平方米。从年后开始有了房地产业，启动了开发商土地批租、老百姓买房可以按揭贷款等市场化改革，到年、年的时候达到了亿平方米。

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为什么中国这年没出现这个状态呢？因为我们的农民是两头占地的，进城总要在工厂里工作，最终总要占地，人均平方米是刚性的，所以我们有亿多农民工在城里面当然就增加了万平方公里的城市化用地。但是农民进了城以后，在农村当地占用的建设性用地，人均平方米土地并不退出，城里占平方米，农村占平方米，两头都占，这样就出现了中国城市化进程耕地只减不增的特殊现象。这里面就有资源配置两头占地的状态。

年中国的耕地是亿亩，每年我们要征多万亩地，年就是多万亩，再加上总有一些不规范的乱征地没有国家批准的，所以过去每年会去掉亿亩地，年下来去掉亿亩，亿亩变成亿亩了。中国的耕地大体上是世界可耕地的%，我们的人口是世界的%，人均耕地是全球人均耕地的%，我们的土地供应是不够的。所以城市化发展中，耕地不能再减少，这是一个底线要守住。这里面很重要的就是城市和农村的土地建设性用地资源调度占补平衡，如果城市征了亿亩，农村里面建设用地减少占用亿亩，形成城乡之间建设用地增减挂钩、占补平衡，建设用地总量不变，总的耕地总量不变。

我讲这一段的意思就是城乡的建设性用地占补平衡，把它进行资源优化配置，这就有一个地票问题。如果农村里面的建设性用地，农民进城了，农村里的宅基地没用了，这个房子占用了宅基地，深山中的老旧房子要卖也只能卖个几万元，但是把这个房子变成耕地，形成地票，一亩耕地的地票可以卖到二三十万，农民当然有积极性。农村里的房子也没人住了，把宅基地改造成为耕地，得到相应的一亩地地票，在地票交易所里面卖给各种大城市的开发商，它本来要征地批租的建设用地指标，不通过行政性的审批，而是采取买市场化的地票指标，买了以后再征这个地，在自己的大城市里征地。这方面在过去年，在一些省份已经有了一定的实践。这些省份是在一个省里面的中心城市搞一个地票交易所，然后把农村里面近年来万亩的宅基地变成了耕地，而房产商用几万一亩买了这多万土地指标就在城里面搞房地产开发，房地产开发的土地指标不受约束就比较充分的供应，地价也不会太高。农村那边万亩地，几万一亩就得到了六七百亿。这六七百亿就成为农村农民进行致富的一个重要的资金来源。

我欣喜的看到，在一些省做地票试验之后，现在国家已经把地票试验开始在全国范围配置。比如说去年年，西部的某个省把过去农村里面的建设性用地，有的是闲置的宅基地、有的是农村闲置废弃小学或者农村闲置的一些仓库，或者以前有乡镇企业，现在倒闭闲置的，把它复垦为耕地。他们减少了这些建设性用地，增加了几万亩耕地。这几万亩地票，作为建设用地占补平衡的指标，由国土资源部配置给沿海大城市，比如上海、北京等等。这些城市按万或万一亩的价格拿出多亿元买了几万亩建设用地的指标，沿海大城市房地产城市土地指标就宽松了。但是这亿在资源配置中拨付给了西部，实现了大城市返补大农村，西部就可以多了亿搞发展的资金，这个资金不是给省市财政局，而是给了农村集体组织、给了农村的农民，这样也起到扶贫帮困的作用。应该说城乡之间、东西部之间这种建设用地增减挂钩的地票式交易，形成一个市场化的资源配置。如果全国每年有几十万亩地票实现了占补平衡的交易，既会通过市场化资源优化配置，增加大城市土地供应，满足城市化发展的土地需求，又会形成大城市返补大农村，每年几千亿，十年几万亿，成为城乡统筹改革的一个重要的红利。我相信，过去年探索的这件事，今后年会变成中国城乡土地一体化发展的一个基础性的改革措施。

以上就是我今天想讲的六个主要趋势性的判断。这六个方面的趋势有土地供给、有企业供给、有成本价格的供给、有资本有货币的供给。总的来说，供给侧的这些变化会影响社会方方面面、影响整个房地产其它各个枝枝节节的变化，因为它是根基型的、主干型的，它的变化会形成整个房地产业各个方面的变化。总之，未来十几年房地产业这六个趋势性变化，是我们国家按照***的要求实施宏观调控的行为。总书纪说过：“房子是用来住的、不是用来炒的。”总书纪还说过，房地产调控要在土地调控、财税调控、金融调控、投资调控、法律调控五个方面形成长效机制。中国房地产的这六个趋势正是我国房地产业高质量转型发展的结果，是符合我们国家发展的方向，会成为我们新时代的一个新常态。