手法一：对“拆一还一”回迁户的等面积部分，不依照成本价计税

房地产开发企业对旧有居民点进行开发时，对原有住户采用以建成后新房等面积换取需拆占原住户面积，对原住户在“拆一还一”的基础上增加的面积依市场价或优惠价出售的方法取得土地使用权。对原住户增加面积缴纳的购房款，房地产开发企业仍能依预收账款计提营业税，而对“拆一还一”等面积的部分直接视为拆迁成本，不计算缴纳营业税。

审计要点：根据营业税政策中旧城改造涉税问题的有关条款，对“拆一还一”等面积的部分，应按同类住宅房屋的实际成本核定征收营业税。故此，审计人员应在全面掌握原住户“拆一还一”面积的同时，据实依实际成本核定征收营业税。

手法二：采取以房换地的方式，绕过财务账簿，双方共同偷税

以房换地是房地产开发企业以无偿转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取土地使用权的一种行为。因其前期投入少，对企业资金需求压力不大而被房地产开发企业普遍采用。表面来看，房地产开发企业与土地所有人在房屋与土地互换过程中均没有进行货币结算，也不通过会计账簿核算，房地产开发企业又依实际收取的“预收账款”为计税依据缴纳营业税，这种方式因其隐蔽性极强而容易形成偷逃税现象。

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房地产开发企业在按工程进度拨付工程款时，有时未按规定要求施工方开具建筑业发票入账；购进小额零散用品不严格索要正式票据而仅以收据甚至白条等无效票据作为原始凭证记入成本、费用。

审计要点：从会计核算角度讲，白条不属法定有效的原始凭证，不能入账；从税法角度讲，白条入账也属不予列支的成本项目。对此审计人员在查阅原始凭证时，发现有白条入账情况的，应一律调增应纳税所得额，计征企业所得税。

手法十：收入实收不转，直接抵减应付工程款，偷逃税款

房地产开发企业因施工方延误工期等原因收取的罚款收入及对应由房地产开发企业转付施工方优良工程及提前竣工奖励收入不通过“营业外收入”科目核算，而直接抵减应付工程款，从而减少会计利润偷逃企业所得税。

审计要点：审计人员应详细审查原始凭证，结合工程施工预、决算，检查其往来科目，据实调增应纳税所得额，计征企业所得税。