二、理清工作思路，准确把握加强物业管理工作的突破口和着力点

这个突破口、着力点就是抓规范。国务院的《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、市政府常务会议研究制定的实施意见，是规范各类行为的基本遵循。

（一）规范政府管理

这是主要问题，政府不抓会越来越乱，市、县市区，特别是三个城区要带头，特别是办事处、社区，三级政府以及社区组织都必须把物业管理抓起来、规范起来，实现重心下移，这个事就该你们办。城区要示范给县市看，或者示范给县乡来看，要落实三区政府的属地管理的责任。同时街道办事处要负责具体实施，具体的任务是街道办事处的，另外社区居委会要把它作为主业或者主业之一，社区居委会作为一级群众自治组织主要是提供便民服务，物业管理搞好了这就是最大的便民、最实惠的便民。规范政府管理关键要解决的问题主要是强化责任，就是从区政府到办事处，要把区政府的责任、街道办事处的责任、居委会的责任要明确清楚。三区政府要解决好小区的物业管理谁来管、管什么、如何管的问题，责无旁贷；街道办事处重点解决抓具体、具体抓、把问题抓细抓实的问题；社区是主力，要把小区物业管理遇到的问题抓在手上不放，一些矛盾问题的调解、发动大家参加业主委员会等都在社区居委会；部门，各级房管部门负责统一监督管理，其他有关部门各负其责。

（二）规范源头治理

要做到不欠新账，还清老账。所谓不欠新账，新建住宅小区必须配套物业管理的设备设施，具体的讲就是水、电、气、路、绿化、安保、照明等等必须齐全。关键是如何还清老账，还清老账主要针对老旧小区。目前全市老旧小区的面积非常大，设施欠账多，物业管理落后，要逐步的管理好，特别是阜城三区，设施不足的怎么配置，管理跟不上的怎么加强管理，企业不规范的要整治。市房产局和三区政府要结合棚户区的改造，老城区的建设欠帐要逐步还清。要抓好两金制度实施，履约保证金和物业工程质量保证金要加强统管，取之于民要用之于民，两金要管理起来。第三个就是抓养护、维修。

（三）要规范涉物行为

涉及物业行为应该有这三种行为：一是企业行为特别是物业企业，二是业主行为，三是社会行为，大体上跟物业有关的行为有这三类。主要是抓两条：一个规范收费，这个收费要有规矩，要公开，三区要针对物业管理收费开展检查，加强管理。第二个是规范服务，物业服务有数量问题更主要的是质量问题。要做到收费明码标价，服务内容要向业主公开。

（四）规范涉物主体

规范涉物主体关键是抓两条。一是抓清理：清理不规范的企业、清理不合理的收费、清理欠账的设施；二是抓覆盖，到明年上半年要做到四个全覆盖：业主委员会、合法的物业企业、办事处社区的平台、三位一体的机制，四个全覆盖，作为硬性要求。

三、强化工作保障，确保物业管理各项工作落实到位

要做到三个加强：第一是要加强领导。今年要把这项工作纳入政府考核，把‘三个起来’作为考核的硬指标。一是把组织建起来；二是把规矩立起来，各县区政府要有配套的制度；三是把机制建起来，这个机制要调度、要监管、有问题要解决。第二是加强综合整治，市房产局要制定方案。小区内的违法违规行为要依法整治，限期解决；乱收费的行为要综合整治，限期解决。第三是加强宣传。一要抓好动员，三个区在月底之前要召开推进物业管理、提升物业管理水平的动员会，要把社区办事处、有关物业企业、业主委员会都召集起来，要解决一些问题。第二是抓培训，要把物业管理企业、相关人员、社区办事处的负责同志在一起系统的培训，重点培训三个城区，三个城区全覆盖。第三是抓宣传，主要是媒体要把两个条例——国务院的条例、省人大的条例跟市政府常务会议研究的实施意见、这次李市长在政府常务会议上提出的要求要系统推进、加强宣传。