一、存在问题

一是居民消费观念保守，思想认识有差距。老旧小区房屋经多次买卖或者租赁，居住人员复杂，人员流动性强，加之居民多以老年人为主，消费观念保守，大多数业主没有购买物业服务的意识，很多人长久形成了无偿享受服务的陈俗陋习和“各人自扫门前雪”的自我意识。一些居民对小区生活环境质量和物业管理的认识仍停留在打扫卫生层面上，而缺乏长远考虑，很多老年人不同意引进物业企业，甚至一些小区的业主委员会成员之间往往难以达成一致意见。居民思想观念、综合素质方面的差距是制约物业企业引进和物业管理水平提升的一个重要因素。

二是基础设施相对薄弱，改造提质不到位。大多数老旧

小区缺乏科学规划和合理布局，设计标准低，基础设施配套不完善，与新建的小区形成强烈反差，特别是一些老旧小区内道路破损、设施损毁、房屋漏水、排污不畅、化粪池无人清理、管网设施无资金维修等问题，给居民生活造成极大不便和困扰。近年来实施的老旧小区改造项目虽有效改善了环境面貌，但由于受客观条件限制，在后期维护和改造提升上资金缺口大、腾挪空间小、安全隐患多，一些硬件上的问题暂时无法解决，部分楼栋因种种原因未能纳入改造范围，一些小区改造后却出现了房屋漏水、线缆脱落、空调机损坏等“后遗症”。

三是物业费用收取困难，服务运营效率低。县城老旧住宅小区大部分为业主自管，少数小区有物业管理，但物业费收缴率普遍较低。从客观上看，一些老旧小区居民生活拮据，物业费会进一步增加其生活成本。从主观上看，很多居住在老旧小区的居民多为退休职工、失业人员，在思想观念上没有形成“花钱买服务”的意识，有的业主认为小区基础设施差，生活环境质量低，以服务不到位、收费不透明、问题未解决为由拒绝缴费。由于对不缴物业费的行为缺乏相应的处罚措施，很多原本缴了物业费的业主认为自己吃了亏，也拒绝缴费。老旧小区物业费收缴率低，加剧了物业公司经营压

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四要强化行业监管，切实规范物业管理。发挥住建、市场监管等部门监督管理职能，依法从严查处超标收费、降标服务、违规经营等问题，倒逼物业企业改进管理方式。采取“走出去”和“引进来”等方式，联系省内外专业培训机构开展物业知识讲座培训，提高物业从业人员综合素质。组织开展物业服务标准化考核，对排名靠后、服务差、业主投诉多的物业服务企业逐步清退，实现物业服务管理规范化制度化。鼓励、支持有意向的物业企业对无物业、无人防物防小区进行接管，提高小区管理水平。积极开发保安、管道维护

员等公益性岗位，合理划分服务范围，为边远或封闭有困难的老旧小区提供基本物业服务。

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