楼宇经济作为高效能经济模式之一，是城市经济体系中的重要组成部分。X街道作为全区高质量发展的“前沿阵地”，坐拥全区约66%的商务楼宇和约22%的注册企业。面对新形势新挑战新要求，街道急需探索打造特色楼宇、助力产业集聚发展的有效途径，推动“十项行动”走深走实。
一、现状分析
（一）优势：集聚效应显著。由于街域具有紧邻火车站、拥有河流沿线等区位优势，促使多数楼宇集中建设于十一经路至六纬路区域，形成了较为显著的楼宇经济集聚效应。同时在未来两年半内，该区域还将计划交付金茂广场、中心企业广场、环宇天地、国际中心等办公面积约X万平方米的现代化商务楼宇，必将使集聚效应愈发凸显，并带动周边产业迭代发展。
（二）劣势：硬件条件不足。现已运营较为成熟的大部分楼宇交付使用时间较长，其中交付于20世纪80年代的1座、90年代的9座、21世纪初的8座；进入新时代以来交付使用的仅有5座，除建设银行为2015年新建交付楼宇外，其余4座均为老旧楼宇整体翻新改造而成。多数楼宇配套设施较为陈旧，早期空间规划设计难以完全满足现代化企业办公需求，整体提升改造难度较大。例如：从停车泊位来看，仅有6座楼宇拥有50个及以上停车位；从新风系统来看，仅有7座楼宇进行了安装配置。
（三）机遇：形势政策红利。当前和今后一个时期，学习贯彻D的二十大精神成为首要政治任务，是贯彻新发展理念、推进高质量发展、构建新发展格局的重要历史机遇期。全市上下深入落实D的二十大精神，大力组织实施“十项行动”，明确要求促进现代服务业创新发展、培育新的战略增长极是中心城区更新提升的重点目标。我区聚焦“一站、一带、一园、多点”，将精心建设河流东岸发展带作为重要抓手。高质量发展浪潮为楼宇经济快速发展提供了形势政策上的诸多红利。
（四）挑战：竞争愈发激烈。随着产业迭代升级，一些矛盾将愈发明显。一是新兴产业、大型企业等对办公条件需求的不断增长与楼宇配套设施、周边环境缓慢提升之间的矛盾；二是优质企业入驻选择日益多元与楼宇缺乏产业特色和吸引力之间的矛盾；三是同一区域内老旧楼宇与新建楼宇之间错位发展、功能定位等不显著，导致竞争白热化的矛盾。当前，老旧楼宇服务方危机意识愈发强烈，担心留不住企业；而新建楼宇服务方也表达出对未来可能出现的无序竞争和内耗不良局面的担忧。
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二、存在问题（一）宏观上规划引领不足。关于促进楼宇经济发展壮大的总体规划尚有缺失，政策引领力不足。扶持政策多为专项政策，如2016年1月1日起施行的《市楼宇经济发展专项资金管理暂行办法》（已于2018年底失效）、2015年10月21日起施行的《区楼宇经济工作方案》等，多为资金奖励和引导性政策，缺乏蓝图性、系统性、统筹性的总体规划方案。
（二）中观上楼宇特色不强。楼宇服务企业在建设开发、招商运行初期缺乏长远规划，导致招引入驻企业存在短期性、盲目性和随机性，产业聚集不足，品牌特色不强。以域内非自用综合性楼宇为例，除天星河畔广场的航运物流服务业入驻企业数约占本楼宇全部入驻企业数的68.4%，其他楼宇聚集性产业入驻率最高不超过20%，近半数楼宇无聚集性产业。
（三）微观上服务水平不高。多数楼宇服务企业将自身定位为楼宇物业企业，对硬件设施维保关注得多，对用发展的眼光招引企业、创建品牌等思考得少；与入驻企业共谋发展，在楼宇内打造补链延链微循环、用短期让利换取长期效益的意识和能力不强。部分楼宇配套设施升级缓慢，难以满足优质企业办公需求；对整体人文氛围、服务效能等软实力提升缺乏研究。
三、对策建议（一）强化规划政策推动力。坚持以服务营商环境、促进有序竞争为原则，将支持楼宇经济发展、打造特色楼宇品牌作为实施中心城区更新提升行动的重中之重。制定完善支持楼宇经济做大做强的全局性系统性规划，以三至五年为一个周期，绘制楼宇经济“生产力地图”，明确发展目标和实施路径，真正让强调的两个“给予”融入支持楼宇经济发展的具体实践中。划定特色产业片区，如将十一经路至六纬路片区划定为航运物流服务业特色区域，加大政策精准支持力度。研究“以园促楼、楼园一体”的扶持政策，让产业集聚水平达到一定程度的楼宇可挂牌成为园区，享受相关园区和行业的多维扶持政策。
（二）强化特色楼宇吸引力。研究设计面向楼宇服务企业的培训工作，引导楼宇服务企业树牢服务优先、招引并重、特色为要、与入驻企业共谋发展的思想认识，提升综合能力水平。支持成立区域性楼宇服务企业发展联盟或协会商会，促进楼宇服务企业间互通有无、互学互促；以盟招商、以会引资，促使企业可先选择区域，再根据二次引导选择更加适合的楼宇入驻，强化楼宇间错位发展。加强楼宇服务效能，优化入驻企业反馈问题迅速响应机制，持续提升楼宇软实力。加快停车、轻食、便利店、新风系统、快递代收点、共享会议室等配套设施提升改造速度，满足入驻企业多元需求。（三）强化“两新”D建引领力。当前，域内仅有6座楼宇建立了综合D委，其中3座为“亿元楼宇”，“两个覆盖”还有提升空间。要持续扩大D的组织覆盖，通过组织引领、服务引领、人才引领等构建共建共治共享的楼宇经济发展新格局。学习借鉴北京市朝阳区“两新”D建先进经验，探索在楼宇聚集区域建立“楼域D委”，并在重点楼宇内建立“楼宇D委”。加强D建“搭台”，楼宇“唱戏”，为楼宇间、企业间交流互动打通“软连接”；探索为楼宇配备社会兼职“导师”，指导楼宇谋划未来发展路径；强化楼宇人才服务培训，优先在楼宇服务企业中发展D员，让其成为楼宇发展骨干力量，同时在楼宇用工方面提供更大支持和便利。