为深入调查研究，城建环保工委在区人大常委会分管副主任的带领下，先后到区建设管理委、区交通委、区房管局、区规划资源局、区城管执法局、区绿化市容局、区水务局等部门走访座谈，对区住宅小区物业管理和服务的相关情况进行专项调研。形成调研报告后多次召开专题会议，向区政府十余个职能部门、八个街镇和部分居委会、物业服务企业，有关专家和居民等征求意见建议，并逐步修改完善。现将调研成果报告如下：

一、区物业管理和服务基本情况

截止到2024年2月31日，我区共有住宅小区781个（含零星小区），总建筑面积7018.16万平方米；在管物业企业173家，小区经理480人，物业从业人员17023人，其中一线工作人员15759人；居委会283个，业委会366个；已交付大型居住社区市属保障房79个，住宅建筑面积约640万平方米。

近年来，我区全力推进住宅小区“美丽家园”建设，各住宅小区运行更加安全、环境更加宜居、服务更加便捷、治理更加高效。

（一）建章立制，不断健全工作规范体系。根据相关《规定》，结合我区实际制定了关于创新和加强住宅小区综合治理的指导意见、《区住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划（2021—2024）》，涵盖党建引领小区综合治理、业委会规范化建设、物业服务企业健康发展三个文件，分别由区委和区政府正式发文。为深入贯彻党建引领住宅小区综合治理“1＋2”文件精神，由区房管局会同市物业协会编制形成区住宅小区物业服务综合评价体系和早期低标准房屋物业服务考核达标奖励测评体系，并配套制定了包括《区售后房、直管公房、系统房与早期低标准商品房物业服务考核达标奖励测评办法》在内的5个配套文件。

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（一）党建引领，促进理顺物业管理体制机制。一是加强党建引领住宅小区综合治理，突出“党建引领、行业主管、基层主抓、群众参与”的治理新格局。完善区、街镇党政双牵头工作机制，统筹协调业委会、居委会和物业服务企业共同参与基层党组织建设。二是发挥联勤联动，落实长效管理机制。按照房管、城管、公安等相关职能部门和专业单位的管理职责，建立健全条块结合的联勤联动机制，切实解决住宅小区综合性问题。三是进一步完善“三位一体”工作机制，协同运转，完善日常工作机制，及时协调解决住宅小区中跨部门、跨领域的问题。

（二）综合施策，持续加大物业行业监督管理力度。一是各级行政主管部门要进一步完善物业管理配套政策，注重顶层设计。严格按照各项指标进行现场督查检查，加强管执联动、信息互联、数字物联，对发现的问题及时反馈各街镇房管机构或相关职能部门，做好整改落实。二是建立诚信体系，物业服务企业做到守法经营。定期公布物业服务企业信用情况，建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，构建以信用为核心的物业服务市场评价机制。三是提升物业从业人员素养。打造x职业技能竞赛品牌，注重创新型、应用型、技能型人才培养；加强对物业服务企业传染病防护、消杀等方面专业知识和技能的培训；提高物业行业评优评先标准，通过区优评选增强从业人员荣誉感和归属感。给予物业企业在政策、税收优惠等方面进行扶持，同时，加快建立政府购买服务，加大奖励力度、市场有偿服务、居民自我服务、志愿公共服务相结合的防疫长效治理体系。

（三）注重选配好业委会成员，充分发挥业委会作用。一是应建尽建业委会，引导组建成功，规范业委会运行，加强对业委会监督。进一步优化业委会人员配置，严格对业委会的人选推荐和审核把关，加强业委会成员法律法规和业务培训，提高业委会成员依法依规履职能力。二是注重对业委会成员的选配，尤其是业委会主任的配备。三是加大宣传力度，广泛宣传物业管理相关政策法规；增强业主法律意识和诚信意识，提高业主对物业质价相符关系和物业费调价必要性的认识，以及小区防疫、生命通道畅通、垃圾分类、消防安全、文明出行、宠物管理、停车难、违建违法等关注，增强业主对所属小区物业服务水平的评价参与度。

（四）探索解决住宅小区的突出问题，提升住宅小区品质。一是探索专项维修资金优化使用方式。强化专项维修资金监管，规范物业专项维修资金的使用流程。针对住宅公共收益公布账目和入账情况开展专项检查，狠抓资金监管，对存在违规问题的物业服务企业和项目经理予以记分处理，及时向社会公开。二是加快推进既有多层住宅加装电梯。积极开展加装电梯政策宣传，提升小区业主对于加装电梯工作的认知度。进一步完善既有多层住宅加装电梯工作方案，为各部门、各街镇开展工作提供政策支持。三是全面推进旧住房修缮工程建设。健全“按质论价、质价相符、优质优价”的物业服务市场价格机制，积极探索物业管理质价双提升与修缮工作相结合，考虑将已经达成“质价相符”的小区优先纳入旧住房修缮项目。四是统筹推进住宅小区电动自行车充电设施建设。按照统一标准，新建住宅同步建设，确保应建尽建，无死角，无遗漏，切实保护居民群众生命财产安全。五是确保无障碍通道、地下空间网络覆盖和消防通道建设。由属地街镇负责，组织住宅小区管理使用单位和物业服务企业，及时清理消防车通道上障碍物，建设醒目的消防、交通等安全标识标牌，畅通生命绿色通道，将严禁占用消防车通道纳入居（村）民防火公约，指导和监督物业服务企业实施消防安全防范服务事项，督促业主、物业使用人履行住宅物业消防安全义务。

（五）出台x区住宅小区物业服务分层、分类实效测评办法，注重考核结果运用。物业服务实效测评是促进物业服务企业健康发展，提升住宅小区物业服务整体水平的重要手段，为更好地提升城市生活品质，改善人居环境，我区应尽快修订制定符合实际、内容完善、可操作性强的住宅小区物业服务分类测评办法。一是实行分层分类管理。新办法应充分考虑小区规模、房屋类型、服务内容等因素，建议对全区范围内的住宅小区按照收费标准、房屋属性进行分层分类并梳理摸底，实现住宅小区“差别化”管理，避免“一刀切”。二是细化测评指标和测评标准。测评指标应涵盖物业管理服务的各项内容，测评标准应具细统一，保证实际打分客观、合理、公正。三是采用分等定级。建议对不同层类的住宅小区设置不同等级评定标准，等级可分为“示范小区”、“规范小区”、“达标小区”、“不达标小区”，便于测评结果的反馈及运用。四是合理运用测评结果。测评结果可作为物业服务示范项目考评、评奖评优、日常监管、物业服务项目招投标等物业管理活动的重要依据和参考。五是明确奖惩措施。进一步完善实施“红名单”正向激励和“黑名单”负面惩戒的管理制度。区政府相关职能部门应尽快出台《区住宅小区“美丽家园”建设实施方案》、《区住宅小区物业服务分层、分类实效测评办法》、《区达标示范小区评定办法》等，通过开展进一步强化住宅小区物业服务管理的分类等级管理的试点，注重住宅小区物业等级管理考核结果的运用。探索建立政府主导、业主自治、多方参与、协商共建的物业管理模式，促使物业管理工作的能力进一步增强，物业管理突出问题治理取得成效，实现住宅小区决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享的新格局。来自材料库：【公众号：老@船!长^君】，最新最全党建资料库